如何看懂房企资产负债表（实例解读）

如何从资产负债表中的资产项目来区分不同的房企类型呢？

　　首先，存货比重高的，多是住宅地产；

　　其次，投资性房地产比重高的，多是商业地产；

　　最后，货币资金比重高且存货水平极低甚至为0的，多是服务型房企。

　　欲知详情，可看下文细解。

　　一、概述

　　房地产企业因其经营模式的不同，其报表也各有其特点。住宅地产以万科A为代表；商业地产以世茂股份（600823）为代表；房地产服务企业以世联行（002285）为代表；园区开发以华侨城A为代表。

　　本文选前三家企业进行分析。

　　二、俯瞰房企资产结构

　　第一个问题，先看各家房企资产的流动性。

　　所选三家公司的资产结构如下图所示。

　　流动资产占总资产的比重都大于50%，可见房企的资产流动性都很强。

　　但是相比较而言，从流动性上看，万科＞世联行＞世贸。

　　万科每100亿的资产中，就有87.2个亿的资产是可以在1年内变现的；

　　世贸股份的流动性相对来讲最低，流动资产占比比万科少了近30%个百分点。原因在于，世贸有32.17%的资产是作为投资性房地产存在的。

　　第二个问题，流动性资产具有有哪些？

　　下图已用红色着重圈出了4个看点。

　　①货币资金 ②存货是流动资产中的大头；

　　③可供出售金融资产 ④投资性房地产是非流动资产中的重头。

　　1、按资产中货币资金的含量排序：

　　世联行＞万科＞世茂

　　2、按资产中存货的比重排序：

　　万科＞世茂＞世联行

　　3、按可供出售金融资产的比重排序

　　世联行＞世茂＞万科

　　4、按投资性房地产的比重排序

　　世茂＞万科＞世联行

　　下文就这四个关键看点进行解读。

　　三、具体而微：解读房企关键资产 　(一)存货

　　下面是根据万科2017年一季报整理的，资产结构百分比示意图。

　　万科的存货占比55.44%。在住宅地产中，存货占了很大的比重。

　　关键词1：存货分类

　　万科的存货可以分为房地产开发产品和非开发产品两大类。

　　房地产开发产品可分为拟开发产品—→在建开发产品—→已完工开发产品。

　　项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。

　　关键词2：存货成本

　　非房地产开发成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

　　房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。对于借款的利息费用，符合资本化条件的也要计入房地产开发产品成本。

　　为什么以万科为代表的住宅地产商，存货水平这么高？

　　一方面，房子不是一日盖成的，通常一个楼盘的开发周期要在一年以上，存货周转的慢；

　　另一方面，也要考虑房企的存货计价原则，土地是房企的核心，但几乎所有的项目都可以计入到存货里，比如说：

　　有的项目只是刚刚拿到的土地；

　　有的项目基本销售完毕，剩下少量产品；

　　有的项目正处于施工阶段，

　　而施工阶段的项目有的已经预售,

　　有的还未预售等等，

　　所有这些都被记录于存货。

　　关键词3：住宅地产公司的存货水平

　　2012年以来，住宅地产商万科、保利地产（600048）和前海控股的存货水平都呈现出了下降的趋势，无一例外。

　　但是，相比于商业地产和服务型地产商，万科和保利地产的存货水平都在60%左右，代表了住宅地产商高存货水平的特点。

　　世联行没有可供出售的楼盘，所以其存货水平一直都是0。

　　关键词4：商业地产公司的存货水平

　　以世茂为代表的商业地产商的存货水平低于住宅地产商，世茂在40%左右，这是因为商业地产的物业有很大一部分是用来出租收取租金的，这部分资产要计入“投资性房地产”。

　　如下图所示，世茂的投资性房地产占总资产的比重在30%左右，万科只有2%左右。

　　(二)投资性房地产

　　投资性房地产，指的是那些企业为了赚取租金或者资本增值而持有的房地产，由于不同的房企具体经营模式不同，所以其“租”与“售”的比重差距也很大。下图是五年来三家典型商业地产商存货与投资性房地产的占比情况。

　　以2016年为例。世茂、浦东金桥（600639）和陆家嘴（600663）投资性房地产占总资产的比重都在30%以上，区别在于，浦东金桥和陆家嘴投资性房地产的比重都要大于存货的比重。

　　(三)可供出售金融资产

　　可供出售金融资产项目占总资产的比重并不大，但企业可以通过处置该类资产达到调节利润的效果。

　　这5年来，世联行可供出售金融资产的比重从0到了7.02%，因这类资产的投资收益不具有可持续性，所以我们不能忽视不计。

　　(四)货币资金

　　世联行的货币资金占比在40%左右，比万科和世贸高了20多个百分点；同时，世联行的存货水平=0。这是其经营模式决定的。作为一家轻资产型的地产服务商，现金流作为血液的融通作用表现地更加明显。

　　四、总结

　　再重复开篇的那个问题：

　　如何从资产负债表中的资产项目来区分不同的房企类型呢？

　　首先，存货比重高的，多是住宅地产；

　　其次，投资性房地产比重高的，多是商业地产；

　　最后，货币资金比重高且存货水平极低甚至为0的，多是服务型房企。

　　另外，同种类型的房企，其存货水平、投资性房地产的比重等也有差异，这是由其经营模式决定的。那如何判断其占比是否合理呢？老方法，同行比，历史比。

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